L’évocation d’un investissement immobilier laisse souvent présager d’un investissement locatif résidentiel. Plus rarement, l’investisseur se lancera dans un l’investissement dans un local commercial ou dans un immeuble mixte prévoyant à la fois de l’habitation et des locaux commerciaux. L’investissement dans un entrepôt reste encore rare. Pourtant, les promesses de rentabilité sont au rendez-vous.
Avant toute chose, il est important de comprendre que l’investissement dans un ou plusieurs entrepôts logistiques n’est pas adapté à tous les profils. En effet, le ticket d’entrée pour accéder au marché est en général assez élevé et nécessitera un fort apport en capital. Il faudra aussi probablement convaincre votre banque de vous accorder un crédit important pour financer ce genre de projet.
Peu d’acteurs sur le marché donc, cela se traduit par une rentabilité plus forte que la moyenne. Celle-ci est évaluée en moyenne entre 7 et 10 % brut, bien au-delà des moyennes observées sur l’immobilier résidentiel qui affiche une moyenne d’environ 3 % dans les grandes villes. Bien que l’investissement initial soit important, investir dans un entrepôt représente un coût au mètre carré bien plus faible qu’un investissement dans un local commercial ou une habitation.
La contrepartie de cette forte rentabilité se mesure toujours par un risque plus élevé, notamment en ce qui concerne la vacance locative. A l’instar d’un local commercial, vous êtes aussi dépendant de la réussite et de la santé financière des entreprises avec lesquelles vous déciderez de travailler.
Bon à savoir : Pour les particuliers désireux d’investir dans le secteur sans un apport conséquent, il peut être intéressant de souscrire à des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui investissent dans les entrepôts.
Bien que ce type d’investissement soit spécifique, il répond à certaines logiques communes avec l’investissement locatif résidentiel ou commercial. A commencer par la localisation qui est primordiale. Néanmoins, si la localisation est primordiale, les facteurs à prendre en compte pourront différer. Pour du résidentiel, la proximité des transports en commun ou des commodités est importante. Pour l’investissement dans un entrepôt, l’accessibilité de celui-ci par des engins parfois volumineux peut constituer un facteur décisif. Un emplacement idéal offre à la fois une proximité au centre-ville et des grands axes locaux.
Deuxième point, si vous investissez dans une surface logistique, il est important d’investir dans un entrepôt qui pourra être utilisé par plusieurs entreprises dans des secteurs d’activité différents. Cela constitue une forme de diversification du risque pour vous.
La possibilité de fractionner facilement l’espace de stockage doit aussi être une composante à prendre en compte dans votre choix d’investissement. Il est aussi techniquement envisageable de proposer un segment de votre entrepôt pour le stockage des particuliers.
A l’heure de l’essor du e-commerce, les entrepôts pourraient apparaître de prime abord comme dépassés. C’est tout à fait le contraire. Des géants du e-commerce cherchent à régler les principales problématiques à savoir assurer le circuit de distribution en offrant des délais de livraisons toujours plus courts pour le consommateur.
Afin de tenir ces délais de livraisons toujours plus courts et suivre la volonté du consommateur, des géants du e-commerce comme Amazon ou Cdiscount cherchent à mailler les territoires de la façon la plus large qui soit. Cela passe inévitablement par des entrepôts de tailles différentes au cœur des grandes villes comme des villes moyennes.
Enfin, ces entrepôts permettent aux entreprises de régler ce que l’on nomme le coût du dernier kilomètre. En disposant de lieux de stockages à des endroits stratégiques, les entreprises peuvent diminuer ce poste de dépense qui représente le coût le plus important du poste de livraison.
Bon à savoir : Selon une étude de Cap Gemini, le coût du dernier kilomètre représente 41 % du montant total d’une livraison à domicile. On appelle « dernier kilomètre » le dernier segment ou le coût de livraison ne pourra pas être mutualisé avec d’autres colis.
