L’investissement locatif nécessite un certain degré d’analyse et une compréhension des liens qui existent entre les différents paramètres. Si il est possible de choisir une zone géographique, la surface sur laquelle investir, d’autres paramètres sont tout aussi importants à intégrer pour que votre investissement soit synonyme de rendement. Meublé, non meublé, ou coliving, voici trois possibilités à faire passer au scanner de votre futur bien immobilier. 

L’investissement pour faire du locatif non-meublé

L’investissement locatif en non-meublé est le plus commun. Il nécessite moins d’adaptation et d’aménagement de l’appartement mais présente aussi l’avantage d’un turnover moins important. Les locataires cherchant à meubler eux même leur intérieur ont tendance à rester plus longtemps dans un bien. 

Ce type d’investissement nous semble adapté à toutes les situations. Il sera peut-être plus pertinent dans les zones économiques ou la location en meublé semble plus difficile. La location non-meublé présente une fiscalité basée sur le revenu cadastral adapté selon un coefficient d’indexation. La somme totale sera ensuite majorée de 40 % 

Exemple : Avec un revenu cadastral de 1 000 €, un coefficient d’indexation à 1,5, votre imposition sera calculée sur la base de : (1 000 € x 1,5) + 40 %  = 2 100 €. Ce montant sera imposé selon votre propre taux d’imposition. 

La location meublée : un réel vecteur de rentabilité ? 

En principe, les locations meublées sont intéressantes du point de vue du montant du loyer. Celui-ci est en moyenne de 10 à 20 % plus élevé pour un emplacement et une superficie identique. Cette augmentation du rendement n’est rien en comparaison à la location meublée saisonnière, grâce à laquelle il est possible de faire s’envoler les rendements de votre maison ou de votre appartement. 

La location meublée peut aussi présenter des avantages pour les futurs locataires qui trouvent une solution clé en mains. A contrario, le turnover est plus important qu’avec une location vide et le temps que vous allez devoir y consacrer sera plus important. D’autant plus si vous louez votre bien immobilier sur des périodes très courtes, de quelques jours ou de quelques semaines. 

Sachez que si vous concluez un bail étudiant pendant 9 à 10 mois de l’année en meublé, vous pouvez également compléter les 2 derniers mois d’été en faisant du locatif saisonnier. C’est une façon d’améliorer la rentabilité de votre investissement

D’un point de vue fiscal, la location meublée suit les mêmes indicateurs que la location meublée. A noter qu’il existe un abattement de 40 % du revenu cadastral qui sera considéré comme du bien mobilier. A cette somme, il faudra retrancher 50 % d’abattement pour les frais. Vous serez alors imposé à hauteur de 15 % sur le montant restant. 

Exemple : Pour un revenu locatif de 1 000 € en saisonnier, 40 % seront considérés par l’administration fiscale comme revenu mobilier, soit 400 €. Sur cette somme, vous aurez ensuite un abattement de 50 % et serez taxés à hauteur de 15 % sur 200 € = 30 €. A noter que vous pouvez vous-même opérer la distinction dans le bail entre le loyer pour l’immeuble et celui pour les meubles

Bon à savoir : Dans certaines villes, il existe une taxe communale sur les meublés. Cela doit être à inclure dans votre calcul de rentabilité. 

Améliorer sa rentabilité avec du coliving ou de la colocation 

Le coliving et la colocation sont des modes de locations basés sur la mise en commun d’une partie du bien. En ce qui concerne la colocation, les chambres sont des parties privatives et les espaces communs sont le salon ou la cuisine. Le coliving suit ces préceptes mais en mutualisant des espaces communs pour travailler

Louer votre appartement ou votre maison en colocation ou en coliving nous semble être une solution envisageable pour des biens conçus pour 3 ou 4 personnes au minimum. En comparaison avec une famille complète à qui vous loueriez l’appartement, vous pourrez tirer une rentabilité plus élevée avec la colocation ou le coliving. 

Quel que soit le mode privilégié, il est important d’offrir de belles prestations. Cela permettra de mettre des loyers légèrement plus haut mais aussi de pouvoir choisir ses locataires car vos biens risquent d’être beaucoup demandés. Fiscalement, selon votre profil, il pourra être tantôt plus avantageux d’opter pour le meublé, tantôt plus avantageux de privilégier la location vide.

Bon à savoir : Vous pouvez louer un bien en colocation en meublée ou en vide. 

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