Lorsqu’il est entrepris par un particulier, l’investissement dans l’immobilier est souvent uniquement abordé sous l’angle du logement. Néanmoins, sachez qu’il est possible de miser sur du locatif commercial ou d’opter pour un projet de bien immobilier mixte. La recette du succès est globalement la même qu’avec de l’immobilier résidentiel. Nous vous présentons tout cela !
La rentabilité moyenne d’un projet locatif est résidentiel est de 3 %, quand celle d’un immeuble ou d’un local commercial oscille entre 5 et 6 %. La différence est considérable.
La durée du bail est aussi de nature à stabiliser votre investissement. Si vous investissez dans un appartement ou une maison, la durée du bail est de 3 années. En investissant dans l’immobilier locatif commercial, vous signerez avec vos locataires des baux d’une durée de 9 ans. Cela offre pour l’investisseur et le propriétaire, un turnover moins important.
Bon à savoir : Si les baux ont une durée de 9 ans, le propriétaire comme le locataire peuvent mettre un terme au bail tous les 3 ans. Il conviendra alors de respecter la réglementation en ce qui concerne le délai pour en informer l’autre partie. A noter qu’au bout de 3 ans, le loyer peut être révisé devant le juge de paix à la demande de l’une des deux parties.
Il serait faux de ne considérer que des aspects positifs à l’investissement dans un local commercial. Le premier inconvénient, et non des moindres, tient à l’imposition d’un tel projet. En effet, étant donné que vous louez votre bien à un professionnel assujetti à la TVA, l’imposition diffère. Vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus mobiliers et sont à ce titre imposés selon le barème progressif de l’impôt des personnes physiques.
Selon votre situation personnelle, vous pourrez alors payer jusqu’à 50 % d’impôts, taxe communale exclue. Une solution consiste à répercuter une partie de l’imposition future sur le montant du loyer.
D’autre part, il existe un risque non nul de défaillance de l’entreprise à laquelle vous louez le local. Un tel cas de figure pourrait mettre à mal votre investissement, d’autant plus si l’entreprise tombe en cessation de paiement.
Pour diluer le risque, vous pouvez aussi investir dans un bien immobilier mixte qui comportera à la fois une partie résidentielle et une partie commerciale. L’idée serait de contrebalancer les difficultés que pourraient avoir certains de vos locataires particuliers ou de vos locataires professionnels. Mais là encore, l’imposition est parfois très élevée.
A l’instar de tout bon investissement, la variable centrale à considérer est celle de l’emplacement. Il conviendra évidemment d’investir dans des quartiers ou le tissu économique est fort ou dans des quartiers dont les projets d’aménagement des collectivités laissent à penser d’une rentabilité plus forte à l’avenir. Sur ce point, n’hésitez pas à rester en veille des politiques publiques en matière de logement ou de transports.
Enfin, n’hésitez pas si besoin à effectuer des travaux de rénovation énergétiques dans votre local. N’oubliez pas que le bail commercial a une durée longue, les dépenses énergétiques de votre locataire auront donc un impact important dans sa décision de choisir ou de rester dans votre local.
