Lorsque l’on prépare un projet d’investissement locatif, il est nécessaire de se poser un certain nombre de questions en amont. Plutôt en ville ou à la campagne ? Grande surface habitable pour une famille ou studio en centre-ville pour un étudiant ? Investissement dans le neuf ou dans l’ancien ? La réponse à ces questions dépendra bien souvent du budget que l’on souhaite consacrer au projet.
Tout d’abord, les taux d’intérêts restent actuellement très bas ce qui favorise les projets d’investissement. Le taux fixe à 20 ans reste encore sous la barre des 2%.
En Belgique comme dans toute l’Europe, l’investissement dans la pierre reste une valeur refuge. Gardez en tête que malgré la succession de crises, qu’elles soient d’ordre sanitaire ou économique, le besoin de logement existera toujours.
Bon à savoir : Si vous décidez d’investir dans le neuf, il peut être intéressant de travailler votre projet immobilier avec un promoteur qui pourra à la fois vous guider en même temps qu’il vous fera bénéficier de charges allégées (car mutualisées) si le programme vendu est de grande ampleur.
C’est une question centrale dans l’acte d’achat d’un bien immobilier. Chacune de ces méthodes dispose de ses propres avantages et inconvénients. Néanmoins, selon d’autres critères à additionner comme l’emplacement que vous choisirez, il sera parfois préférable d’opter tantôt pour le neuf, tantôt sur l’ancien.
Si vous misez sur l’ancien, vous serez soumis aux droits d’enregistrement et non à la TVA. Ces taux diffèrent selon les régions :
Autre critère à retenir avec l’investissement dans l’ancien : celui de la disponibilité. En effet, vous achetez un bien déjà existant. Sans que sa mise à disposition soit immédiate, elle reste néanmoins plus rapide qu’en investissant sur un projet de construction neuve. A contrario, dans la majeure partie des cas, les logements anciens sont plus énergivores que les logements neufs. De plus, investir dans l’ancien signifie aussi bien souvent plus de sollicitations de vos locataires pour des réparations à effectuer.
Pour l’investissement dans un programme d’immobilier neuf, il existe aussi des avantages et des inconvénients. Contrairement à l’ancien, vous serez soumis au régime de TVA à 21 %. Opter pour le neuf, c’est quelque part transformer les avantages de l’ancien en inconvénients et vice-versa. La disponibilité du bien est plus longue puisqu’il va falloir le construire, en revanche, c’est un investissement qui à terme sera moins énergivore et nécessitera moins d’interventions auprès de vos locataires.
Bon à savoir : Investir dans des projets neufs dans des zones rurales est assez risqué notamment lorsque celles-ci ne sont pas des zones tendues ou la demande de logement est forte.
Sur ce point, c’est aussi la résultante de plusieurs autres paramètres. Si il peut être intéressant d’acheter des très petites surfaces au cœur d’une grande ville, un tel investissement perd une partie de son intérêt dans des zones économiques moins actives.
En général, sachez que les petites surfaces offrent un meilleur rendement locatif. Les loyers restent néanmoins assez bas étant donné que les surfaces sont assez modestes. Il est assez facile de trouver des locataires pour ce type de surface, mais le turnover peut parfois être important. Cela peut engendrer des coûts de rafraichissement plus importants entre deux locataires. Néanmoins, la vacance locative est en moyenne plus faible qu’avec un logement de plus grande taille.
Investir sur une surface plus grande offrira en principe plus de stabilité. Les locataires y restent pour une durée plus longue mais la durée moyenne de la vacance locative y sera en moyenne plus élevée.
Bon à savoir : Les postes de dépenses comme les charges de copropriété et la taxe foncière sont proportionnelles à la taille du bien. C’est important de les inclure dans son calcul de rentabilité en amont du projet.
