Investissement : Et si vous vous tourniez vers le viager ?

Vu par certains comme un pari sur la mort d’une personne, le viager a parfois très mauvaise presse. Il reste par ailleurs un produit assez peu utilisé par les belges souhaitant acheter un bien immobilier, puisque seulement 2 % des ventes sont conclues par ce biais. Portrait de ce mode d’accès à la propriété parfois décrié. 

Le viager : un produit, plusieurs types d’investissement 

L’investissement en viager est vieux comme le monde. On retrouve des formes de son fonctionnement actuel dès l’Antiquité. Un contrat en viager se structure autour de 3 éléments : 

• Le contrat entre le vendeur (ou crédirentier) et l’acheteur (ou débirentier). On parlera de contrat aléatoire.
• La rente : La rente est payée chaque mois, jusqu’au décès (aléa du contrat) du crédirentier.  Son montant est défini à l’avance dans le contrat.
• Le bouquet : Il s’agit de l’apport initial à la conclusion du contrat.  

Sachez qu’il est possible de consentir à un investissement en viager seul par ses propres moyens en contactant des spécialistes de ce type de vente mais il est aussi possible d’investir en viager via des fonds d’investissement. Certains fonds n’hésitent en effet plus à laisser une place à ces produits dans leur portefeuille.  

Deuxième point de différenciation, vous pouvez investir sur un viager libre ou un viager occupé. C’est le vendeur qui décide des conditions du contrat de vente. Un viager libre signifie que vous pourrez jouir du bien dès la signature du contrat. Le viager occupé offre quant à lui la jouissance du bien, qu’au moment du décès du vendeur. La grande majorité des contrats conclus sont des contrats de viager occupé. 

Investissement dans un viager : peser le pour et le contre 

Bien que les mentalités évoluent, le viager a encore parfois mauvaise presse, étant accusé de laisser la possibilité de spéculer sur la mort. Son caractère imprédictible reste aussi une raison qui font que les investisseurs écartent parfois rapidement la solution. 

Néanmoins, si on se concentre sur le produit, celui-ci peut constituer un véritable rapport gagnant-gagnant entre l’acheteur et le vendeur. En effet, le viager peut même être considéré comme une forme nouvelle de solidarité intergénérationnelle. 

Pour le vendeur, le bouquet et la rente mensuelle permettent d’améliorer considérablement un train de vie parfois en perte de vitesse lorsque l’âge de la retraite arrive. Pour l’acquéreur, l’investissement en viager est un projet à long terme qui permettra l’accès à la propriété.  En outre, l’investissement en viager pourra par ailleurs être un élément pertinent d’une stratégie de diversification de portefeuille. 

Bon à savoir : Le viager est en principe moins risqué en Belgique qu’en France puisque la norme est de limiter par le contrat le paiement de la rente à 15 ou 20 ans. Le cadre légal offre en tous les cas la possibilité de moduler les contrats. 

Viager : Comment réussir son investissement ? 

Comme pour tout investissement immobilier, il convient de respecter un certain nombre de principes. En voici quelques-uns qui pourront vous servir de guide pour investir en viager :  

• Privilégier les rentes longues de 20 ans plutôt que 10 ou 15 ans 
• Choisissez des propriétaires prenant soin de leur bien et n’achetez pas si celui-ci est déjà dégradé 
• Investissez sur des personnes entre 70 et 80 ans. En dessous, la rente risque d’être trop longue, au-dessus, les prix (notamment du bouquet), s’envoleront
• Investissez à long terme, au-delà de la fin du contrat avec le vendeur. Vous devrez notamment tenir compte du potentiel de revente du bien dans un horizon plus lointain que le décès du crédirentier
• Privilégier les annonces avec un bouquet faible quitte à payer une rente plus élevée. 
• Choisir une zone si possible attractive économiquement mais en restant cohérent avec son budget. 

Quoi qu’il en soit, avant de se lancer dans ce genre d’investissement, il convient de se sentir à l’aise avec l’idée et le concept du viager.